Ley sustantiva para el ejercicio del retracto arrendaticio de fincas rústicas.
Como es bien sabido, el derecho de retracto es aquel derecho real de adquisición preferente y limitativo del dominio que atribuye a su titular la facultad de subrogarse en el lugar y con las mismas condiciones del adquirente de un bien. El derecho de retracto puede tener su origen en una convención de los interesados o en la Ley.
El retracto legal se define en el artículo 1521 del Código civil, que señala que “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”.
El régimen jurídico básico del ejercicio de los derechos reales de tanteo y retracto de los arrendatarios de fincas rústicas se contiene en los apartados 2 a 4 del artículo 22 de la Ley 49/2003, de arrendamientos rústicos, del siguiente tenor:
“2. En toda transmisión inter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley.
El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
La falta de consignación del precio en los retractos arrendaticios, de acuerdo con la interpretación sentada por nuestro Tribunal del artículo 266.3 de la LEC, en relación con el artículo 1.518 del Código Civil, no obsta a la admisión de la demanda y a su tramitación.
La consignación del importe del precio abonado por el comprador y codemandado se llevó a cabo con posterioridad a la audiencia previa y, en consecuencia, se ha cumplido con el requisito y la finalidad que, interpretando la regulación sustantiva del retracto arrendaticio, anuda a la consignación del precio de venta la doctrina constitucional traída a colación, que no es otra que “asegurar al demandado que, si recae Sentencia estimatoria, será reembolsado, en el momento del otorgamiento de la escritura correspondiente, de las cantidades que señala el art. 1.518 del Código Civil”.
Un elemento fundamental hay que destacar: Debe ser agricultor y debe cumplir los siguientes requisitos
Cómo le corresponde ex. artículo 217 LEC, la cualidad de profesional de la agricultura; cualidad imprescindible para el ejercicio del derecho real objeto del proceso.
El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos proporciona la definición legal de agricultor profesional a los efectos que nos ocupan. De acuerdo con la norma: “Es agricultor profesional, a los efectos de esta ley, quien obtenga unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del Indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) establecido en el Real Decreto Ley 3/2004 de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del Salario Mínimo Interprofesional y para el incremento de su cuantía, y cuya dedicación directa y personal a esas actividades suponga, al menos, el 25 por cien de su tiempo de trabajo”.
El artículo 2.5 del Real Decreto 613/2001, de 8 de junio, para la mejora y modernización de las estructuras de producción de las explotaciones agrarias, define al agricultor profesional como: “La persona física que, siendo titular de una explotación agraria, obtenga al menos el 50 por 100 de su renta total de actividades agrarias u otras actividades complementarias, siempre y cuando la parte de renta procedente directamente de la actividad agraria realizada en su explotación no sea inferior al 25 por 100 de su renta total y el tiempo de trabajo dedicado a actividades agrarias o complementarias sea superior a la mitad de su tiempo de trabajo total”.
Este mismo precepto, en su apartado 2.1 define la “actividad agraria” cómo: “El conjunto de trabajos que se requiere para la obtención de productos agrícolas, ganaderos y forestales. Asimismo, se considerará como actividad agraria la venta directa por parte del agricultor de la producción propia sin transformación, dentro de los elementos que integren la explotación, en mercados municipales o en lugares que no sean establecimientos comerciales permanentes.”
sentencia 123/2024
